康有為故居里的垂花門榫卯已老化失效，近七成四合院存在木柱糟朽、梁架歪閃，九成院落無消防設(shè)施，地下管網(wǎng)超70年未更新，街區(qū)內(nèi)文保建筑產(chǎn)權(quán)分散，“一房多證”現(xiàn)象也不少見……25日，當(dāng)?shù)谝回斀?jīng)記者走訪北京西城區(qū)大吉巷內(nèi)的城市更新展區(qū)，一張張老照片、一段段大事記展現(xiàn)著更新前的老北京居民的生活圖景。

大吉巷位于首都功能核心區(qū)，這里保存著大量明清至近代的歷史建筑群，包括北京市級文物單位康有為故居以及米市胡同29號院、《每周評論》舊址等文保建筑。

近日，中共中央辦公廳、國務(wù)院辦公廳印發(fā)《關(guān)于持續(xù)推進(jìn)城市更新行動的意見》（下稱《意見》），提出在城市更新全過程、各環(huán)節(jié)加強(qiáng)城市文化遺產(chǎn)保護(hù)；落實(shí)“老城不能再拆”的要求。

北京是較早對城市更新工作進(jìn)行地方性立法的城市，2023年《北京市城市更新條例》正式實(shí)施；第二年，歷時12年的北京中軸線申遺成功，正式列入世界遺產(chǎn)名錄。近兩年來，在北京中軸線申遺的輻射影響下，集中聯(lián)片帶動了周圍老城區(qū)的整體保護(hù)更新，大吉巷就是其中之一。

而與多地中心城區(qū)的歷史文化街區(qū)更新工作類似，第一財經(jīng)采訪了解到，空間拓寬難、產(chǎn)權(quán)分割爭議、文保建筑補(bǔ)償“同院不同價”等問題，也曾一度桎梏該片區(qū)更新工作進(jìn)程。

在這25萬平方米的胡同“大雜院”中，大吉巷更新項(xiàng)目是如何在守住歷史建筑保護(hù)底線下，破解老城危房更新“拆不得、改不動的”困局？為推動私房改造、社會資本參與和居民自主更新，政府又給予了哪些財稅支持政策？取得怎樣的成效？

圖為北京大吉巷 吳斯旻/攝

產(chǎn)權(quán)分散難題如何解

根據(jù)《意見》，要建立以居民為主體的保護(hù)實(shí)施機(jī)制，探索合理利用文化遺產(chǎn)的方式路徑，與此同時，要“一屋一策”提出改造方案，嚴(yán)禁以危險住房名義違法違規(guī)拆除改造歷史文化街區(qū)、傳統(tǒng)村落、文物、歷史建筑。

換言之，更新項(xiàng)目應(yīng)該跟著規(guī)劃走，而規(guī)劃需充分體現(xiàn)原住居民的意愿。涉及不可移動文物、歷史建筑等保護(hù)對象的，也不能因存在結(jié)構(gòu)安全問題而一拆了之。

然而，要想凝結(jié)多方共識，實(shí)現(xiàn)政府、居民和社會資本“三方共贏”并非易事。

“居民的顧慮至少來自三個方面。”一名熟悉北京城市更新工作的業(yè)界專家對第一財經(jīng)介紹說，其一，產(chǎn)權(quán)歷史遺留問題，比如曾有四合院因?yàn)榇嬖诋a(chǎn)權(quán)分割爭議，導(dǎo)致改造擱置兩年之久；其二，老年居民擔(dān)憂“離故土、失鄰里”，依賴胡同經(jīng)濟(jì)的小商戶則擔(dān)心失去生計憑仗；其三，文保院落補(bǔ)償溢價不同，共有產(chǎn)權(quán)比例存在政策透明度不足等問題，“同院不同價”引發(fā)爭議。

私有產(chǎn)權(quán)住房的改造，一方面關(guān)乎歷史文化街區(qū)改造的完整度；另一方面，由于建成年份久遠(yuǎn)且長年失修，無論是涉及私有產(chǎn)權(quán)的文保建筑還是其他住房建筑，均存在不小的安全隱患，居住功能也不健全。所以，從安全性和住房品質(zhì)提升的角度，也亟需推動相關(guān)私有產(chǎn)權(quán)住房的更新改造。

“比如，在大吉項(xiàng)目改造前，90%院落無獨(dú)立廚衛(wèi)、冬季燃煤取暖，人均面積僅8平方米；又比如部分建筑木構(gòu)件承載力僅為設(shè)計值40%，85%電氣線路老化，地下管網(wǎng)超70年未更新，進(jìn)而又使得夏季澇頻發(fā)威脅建筑基礎(chǔ)。”作為該片區(qū)更新項(xiàng)目規(guī)劃負(fù)責(zé)人，中海地產(chǎn)北京新城公司設(shè)計總監(jiān)王璞告訴第一財經(jīng)。

要想推動歷史文化街區(qū)更新中的私房改造，清華大學(xué)建筑學(xué)院教授、國家遺產(chǎn)中心副主任張杰日前在接受第一財經(jīng)采訪時曾提到，需要加大政策扶持，擴(kuò)大稅收減免政策覆蓋力度。

這在北京部分改造項(xiàng)目中已有所體現(xiàn)。據(jù)前述專家介紹，在一定產(chǎn)權(quán)屬性房屋改造中，地方財政根據(jù)實(shí)時政策給予居民“補(bǔ)貼”。

“直接補(bǔ)貼是在房屋修繕和騰退獎勵兩個方面。對于前者，但凡選擇自主修繕的，按房屋建筑面積給予一定補(bǔ)貼；對于后者，對在規(guī)定期限內(nèi)簽約騰退，給予原房屋相關(guān)獎勵。”該業(yè)界專家表示。

“我們已利用企業(yè)自有資金有序推進(jìn)完成了直管公房申請式退租工作，執(zhí)行申請式退租等程序，實(shí)現(xiàn)片區(qū)的企業(yè)自主城市更新，后續(xù)將隨政府相關(guān)政策實(shí)時更新推進(jìn)。”大吉項(xiàng)目總負(fù)責(zé)人孫齊林告訴第一財經(jīng)。

此外，根據(jù)第一財經(jīng)走訪了解，除了居民住房，在大吉更新片區(qū)，也有不少文保建筑也存在產(chǎn)權(quán)分散問題，其中就包括康有為故居。

“我們在改造中建立了文物專家、居民代表、規(guī)劃師組成的利益相關(guān)者協(xié)同機(jī)制，一方面以曾居住在此的后代傳人復(fù)原手稿修復(fù)建設(shè)，另一方面借助現(xiàn)代數(shù)字化技術(shù)進(jìn)行精細(xì)化修繕，實(shí)現(xiàn)胡同肌理、四合院格局的良好保留。”宣南文化研究會會長李金龍告訴第一財經(jīng)。

城市更新需要政策彈性

在城市核心區(qū)，城市更新理論上可以為城市發(fā)展帶來新增容量；但當(dāng)城市更新的項(xiàng)目落在了歷史文化街區(qū)的改造上，空間拓展則會面臨種種鉗制，這在“減量發(fā)展”的北京，尤是如此。

“在北京大吉片區(qū)的歷史文化街區(qū)更新中，空間開發(fā)確實(shí)面臨嚴(yán)格的政策約束與風(fēng)貌保護(hù)雙重挑戰(zhàn)。”王璞坦言。

但他同時表示，近年來，北京出臺了多項(xiàng)城市更新相關(guān)政策文件，這些政策提供了更多存量空間立體開發(fā)的可能性。

比如，去年12月，北京市規(guī)劃和自然資源委員會發(fā)布實(shí)施《北京市控制性詳細(xì)規(guī)劃實(shí)施管理辦法》（下稱“辦法”）。根據(jù)該辦法，在堅持空間維度剛性管控基礎(chǔ)上，鼓勵設(shè)立建筑規(guī)模指標(biāo)流量池，允許建筑規(guī)模在街區(qū)與街區(qū)之間、街區(qū)與鄉(xiāng)鎮(zhèn)之間統(tǒng)籌使用，該辦法也增加了市級彈性預(yù)留指標(biāo)，為保障經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展需要、精準(zhǔn)投放規(guī)模指標(biāo)預(yù)留彈性。

前述《意見》還進(jìn)一步提到，推進(jìn)建設(shè)用地使用權(quán)在土地的地表、地上或者地下分別設(shè)立。

在大吉巷的改造項(xiàng)目中，王璞告訴第一財經(jīng)，地下空間開發(fā)就是重要一環(huán)。“這得益于北京的‘地下空間分層確權(quán)’政策，將停車場、設(shè)備用房等納入不計容范圍，釋放地面空間用于公共服務(wù)設(shè)施。”王璞說。

在王璞看來，相較于市場自發(fā)主導(dǎo)的城市更新模式，歷史街區(qū)更新需構(gòu)建“政策彈性化 治理民主化 文化資源化”的三維體系。政策彈性化是基礎(chǔ)也是保障，惟其通過多種政策工具，方能最終破解開發(fā)強(qiáng)度與風(fēng)貌保護(hù)之間的矛盾。

為進(jìn)一步推動北京城市更新工作，北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會主任王飛25日刊文透露，下一步，北京將繼續(xù)“深化改革創(chuàng)新”，包括明確60項(xiàng)城市更新領(lǐng)域政策機(jī)制和改革任務(wù)，集中出臺一大批增量政策，有效引導(dǎo)市場預(yù)期，激發(fā)市場活力，增強(qiáng)發(fā)展動力；建立完善城市體檢和城市更新一體化推進(jìn)等機(jī)制，推動建立政府引導(dǎo)、市場運(yùn)作、公眾參與的城市更新可持續(xù)模式。

AD：

鄭重聲明：本文版權(quán)歸原作者所有，轉(zhuǎn)載文章僅為傳播更多信息之目的，如作者信息標(biāo)記有誤，請第一時間聯(lián)系我們修改或刪除，多謝。